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1. In Italien ist es üblich,
einen Vorvertrag abzuschliessen. Es wird unterschieden zwischen dem
echten und dem unechten Vorvertrag (compromesso). Im
echten verpflichten sich die Parteien schriftlich, demnächst einen
Kaufvertrag abzuschliessen, mit dem genauen Kaufgegenstand und dem
Preis. Der Vorvertrag ist in der Regel mit einer Anzahlung verbunden,
später erfolgt der Notarvertrag. Der compromesso, der unechte,
ist ein privatrechtlicher Kaufvertrag. Auch er ist im vollen Umfang
verbindlich. Ohne fachmännische Beratung sollte dieser niemals
unterschrieben werden !
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2. Für den Eigentumsübergang ist
ein Eintrag in das Register (vergleichbar mit dem Grundbuch) nicht
Pflicht. Aber nur Grundstücke, die im Register eingetragen werden,
sind davor geschützt, an Dritte weiterverkauft oder mit einer
Hypothek belastet zu werden. |
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3. Vor dem
Notarvertrag muss ein bestehendes Vorkaufsrecht ausgeschlossen sein.
Dies wird vom Notar abgeklärt, Verzichtserklärungen von ihm müssen
von ihm unterzeichnet werden. |
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4. Im
Notarvertrag ist es gang und gäbe, einen niedrigeren Kaufpreis
anzugeben als vereinbart und bezahlt wird. Denn je geringer der
Kaufpreis, desto geringer sind die Steuern und Gebühren. Die
Differenz wird beim Notartermin an den Verkäufer übergeben (z.B. per
bankbestätigten Scheck). Genau genommen handelt es sich bei der so
genannten Unterverbriefung um eine Steuerhinterziehung, wird in der
Regel vom Finanzamt nur nachgeprüft, wenn der Kaufpreis unter dem
Katasterparameter liegt (meist ein Drittel des realen Kaufpreises) |
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5. Beim
Hauskauf ist es mit der Zahlung des Preises nicht getan. Mit folgenden
Kaufnebenkosten muss man rechnen: Maklercourtage und Notarkosten (in
der Regel 3% des realen Kaufpreises), Register- und Katastersteuern
sowie mit der allgemeinen Grundsteuer als auch der kommunalen
Grundsteuer (beide sind niedrig, aber Achtung, der Käufer haftet in
Italien für nicht bezahlte Grundsteuern des Verkäufers mit, also
vorher vom Notar abklären lassen). |
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6. Ein An- oder
Umbau eines Rusticos unterliegt dem geltenden Baurecht. Die
Genehmigungsfähigkeit obliegt den jeweiligen Gemeinden. Die
wichtigsten Punkte, die abgeklärt werden müssen: Wohngenehmigung
(normalerweise ist die Umnutzung z.B. einer Scheune in Wohnraum
unproblematisch), Höhe der Abgaben bei Nutzungsänderung (Kosten
werden nach Kubikmeter errechnet), Gemeindeabgaben (richten sich nach
der Bausumme). Die Konsultierung eines Geometers ist dabei
unumgänglich. |
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7. Neubauten
sind meist unproblematisch als genehmigt anzusehen. In den letzten
Jahren haben Gemeindevollzugsbeamte ein wachsames Auge auf die
Genehmigung und Ausführung geworfen. |
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8. Eine
Absicherung bei Neubauten ist ratsam, falls die Bonität des Bauherren
verloren geht und damit evtl. schon bezahltes Geld bei Insolvenz nicht
verschwindet. Entweder lässt man alle Geldaktivitäten über einen
Anwalt laufen, der ein sog. Treuhandkonto einrichtet, oder der Bauherr
wird erst nach Fertigstellung bezahlt. Es ist üblich, stückweise zu
zahlen, jeweils nach Abnahme des jeweiligen Bauabschnitts. Feste
Termine und der Kostenrahmen mit Ausstattung sollten schriftlich
fixiert werden. Auch evtl. Mängel werden mit Termin der Nachbesserung
niedergeschrieben. |
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9. Schwarzbauten
sind Italien verbreitet mit Ausnahme in der Toscana. Hier besteht ein
vorbildhafter Landschaftschutz mit strikten Regeln. Bestehen beim Kauf
einer Immobilie trotzdem Zweifel, sollte der Geometer zu Rate gezogen
werden.. |
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10. Bevor ein
Kauf getätigt wird, sollte man fachkundige Beratung eines Maklers
oder Rechtsanwalts einholen, der auch die Landessprache spricht. |
